アメリカで家を買う！８ オファーをいれる②（条件を考える）
前回に続き、オファーの提示ですが、前回はお金面の部分に触れましたが、今回はお金以外の部分について語ります。
Contents:
オファーでキーになる項目（条件編）
クロージング / Closing Days
オファーが通ってから、購入手続きを完了させて家を引き渡してクロージングするまでの期間をClosing Daysと表現します。
カリフォルニアでは30日間が標準となっているようです。かなりタイトですが、できなくもない期間です。
この30日間はカレンダーの30日間なので、土日祝日もカウントします。
正確にはオファーが承諾された翌日がDay1とカウントするようです。
この期間は買い手が準備をする期間なので、もちろん売主が物件を保持している期間でもあります。なので、これが短いほど売主としてはメリットが大きいことになります。1か月分の家賃に相当するので。
一番長くかかるのはローンの審査なので、このクロージングを縮める時は注意が必要です。
仮にクロージングができない場合は買い手側の非になるので。
コンティンジェンシー / Contingency
オファーの中で「Contingency」という言葉が出てきます。
簡単に言うと、「問題が発生した場合」についての決まりごとになります。
家の購入のときの使われ方がするときは、各項目ごとに規定期間内に、問題がレポートがされれば、Depositも含めてすべて白紙に戻すことができる、というものです。
もう一度書きますが、Depositも含めてです。
なので、このコンティンジェンシーの期間の設定によって、オファーを通すかどうかが判断されます。
自分が購入したときの種類としては、
- アプレイザル コンティンジェンシー (Appraisal contingency)
- インスペクション コンティンジェンシー (Inspection contingency)
- ローン コンティンジェンシー (Loan contingency)
の三つがありました。
アプレイザル コンティンジェンシー
アプレイザル コンティンジェンシーは物件の評価額が購入価格よりも下回った場合のコンティンジェンシーになります。ローンを組む際に、ローン会社はAppraisalという評価を行います。
ローンは物件自身を担保にしているので、基本的に評価額がローンの貸し出し額になります。
仮に競争が激しい場合は、購入価格がこの金額を上回ってしまいます。その際に発動するContingencyです。通常は17日程度で設定されるようです。
これが発動すると購入を白紙の戻す、もしくは購入価格をそこまで減らす、といったアクションが想定されます。
といっても、これはかなり買い手有利なContingencyなので、正直売主にはうれしくないです。
しかも競争が激しくて価格があがっていることを考えると、このコンティンジェンシーは使い方が難しいです。
我が家では最終的にこれは外しました。
結果的に評価額が購入価格と同額だったのでダメージはなかったですが、これをどう使うのかは難しいです。
インスペクション コンティンジェンシー
購入する際に、買い手側はインスペクションを実施することができます。
そこで重大な欠陥が見つかった場合は、これまた白紙に戻すことができます。通常は17日で設定されていますが、我が家は14日に縮めました。
インスペクションの業者はそれなりの数あるので、オファーが通ってすぐ依頼をすればそこまで時間がかからずインスペクションの実施をしてくれます。レポートも即日から2,3日のケースが多いようです。
なので、この期間を減らすのはそこまでダメージなくできるので検討しましょう。
ローンコンティンジェンシー
なんらかの理由でローンが降りない場合に発動するのがローンコンティンジェンシーです。これは通常21日のようですが、自分の場合は17日まで短縮しました。
こればっかりは自分の判断ではなく、ローン会社に連絡をして、このコンティンジェンシーでいけるのかという判断をしてもるのがよいと思います。
最初Wells Fargoとやりとりをしていた際は、17日がギリギリだといわれたので、すこし厳しかったかもしれません。
この期間の変更はそれなりにリスクがあるので、気をつけましょう。
前回記載したお金編と今回の条件編で9割がたオファーの是非が決まります。
出してしまったら、オファーが通るのをひたすら待ちましょう。
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