アメリカで家を買う！２　下準備②（住宅ローンを借りるには）

下準備の続きです。

Contents:

ローンの準備

前回下準備でPre-approvalの話をしましたが、Pre-Approval自体は簡単に出ます。
問題は、実際にオファーが通った後にローンを期間内に出せるかどうかが大きな問題となります。
なので、家の購入に本腰をいれる前に、必要な書類を準備していくことをおすすめします。

ローンがおりるにあたり必要とされているものは分類すると：

身分証明
クレジットスコア
収入
銀行口座預金

になります。
ただし、これらを証明するドキュメントが一つずつあればいいというわけではなく、何種類か必要です。

身分証明

日本国籍の人はパスポートのコピーが必要です。加えてアメリカに入国しているビザやグリーンカード、I-94などの滞在期間の証明するもののコピーが一通り必要です。
これらは比較的簡単に取得できるものなので、難易度が低いです。身分証明なのであまり公共のスキャナなどを使いたくない場合は、PDFにスキャンができるプリンタを購入するのはよい案かもしれません。

クレジットスコア

こちらも書類の取得自体はローン会社側で行われるので、難易度は低いです。
ただし、このクレジットスコアによって、ローンの利率に影響が出てくるので、自分のクレジットスコアを把握しておくとよいです。
あまりに低い場合は、クレジットスコアの改善を先に行ったほうが、最終的には得をするかもしれません。

収入

ここから色々と書類が必要となります。
ポイントとしては今後ローンを支払っていくための安定的な収入があるか、です。
この収入と実際のローンおよびその他負債額からDebt/Income Ratioというのを見られます。

まず収入の明細が必要になります。会社員であれば大体給与明細を出しているので、それらを保存して出せるようにしておくとよいと思います。大体2年間を審査の対象として見られる可能性があるので、買う年の2年前の年間の明細を用意しておきましょう。
こまめに保存していればよいですが、そうでない場合は会社に問い合わせをして取得するのがよいと思います。
正直自営業の人はどうするのかわからないです。
ちなみに日本での収入がある場合もその明細が必要になるので取得しましょう。

これに加えて、W-2という税金の確定申告のときに使う収入を証明するものがあるので、こちらも2年分必要になります。
場合によっては共働きしているケースなどもあるので、一緒にローンを組む人の分のW-2も準備しておきましょう。
これらも原本が郵送で送られてきたり、コピーが給与を支払っている側が提示している可能性が高いので準備します。
加えて実際の確定申告の書類自体（Form-1040）も必要になるので、準備しましょう。

さらに、「安定的な収入があるか」というのを確認するために、給与が年俸制なのか、ボーナスなのか、歩合制なのかなど、給与の種類を問われることがあります。
この証明のために会社からどういう給与の定義と支払いになっているかを証明する書類なども提示を求められる可能性があります。
会社の人事に確認するとよいと思います。

銀行口座預金

自分の場合はこれが一番厄介でした。
確認するポイントとしては、頭金およびリスク回避のために「一定の金融資産を保有しているか」が求められます。
基準としては、[頭金]＋[Closingコスト目安]＋[ローンやその他月次コスト×12か月分]を保持しているかを見ているようです。

例えば、$500,000の家で頭金：$100,000でFixed30yrsの4%でローンする場合、
・クロージング（1.5%くらい）：$7,000
・ローン月額：$1910
・固定資産税月額（1.25%くらい）：$521
・HOA月額（ものによりけり）: $200
・不動産保険月額：$100
・その他の月額（車ローンなど）：$300
と仮定すると、
[$100,000]+[$7,500]+[($1910+521+200+100+300)*12] = $143,872
くらいの金融資産を持っている証明が必要です。

この証明自体には必ずしも預金が一つの口座にこれだけ入っている必要性があるわけではなく、複数の口座、老後の年金積み立て、等に入っていてもOKです。
ただし、「2-3ヶ月以上自分の口座にあったことを証明する」必要があります。
ようは、誰かに一時的に借りたお金で家を買うわけではありません、というのが求められるのでそのようなルールになっています。

自分の場合は日本の口座に預金がそれなりにあったので、アメリカの口座に移しました。
それがプロセスをややこしくした要因でもありますが、よくあるケースではないかと。
これが数ヶ月前に自分の日本の口座からアメリカの口座に移しただけであればそこまで問題はないでしょう。
自分の場合は直近にそれを行ったがゆえに証明に苦労しました。
しかも単純な一つの銀行から一つの銀行ではなく、色々と経由/換金させていたがゆえに大変でした。

ポイントは2ヶ月以内(実質3ヶ月以内)に入金された大きな金額については説明する必要があります。
収入などはよいですが、銀行口座の送金の場合は、送金先の口座の送金情報と受取側の受領した情報が必要になります。
アカウント番号と名前がのっていればWebからプリントしたものでもよいですが、銀行によっては3ヶ月や6ヶ月といった短い記録しか提示しないケースがあるので、早めに取得しておくとよいです。

加えて、送金先の方でも送金した日から遡って2ヶ月以内の大きな入金の確認をされます。
なので、色々と銀行間で送金をしていると、果てしなく過去の分まで出す必要がでてくるので注意が必要です。
一番のおススメはアメリカのメインの口座に3ヶ月ほど寝かすことだと思います。

繰り返しですが、ここまでの資料は本来はオファーが通った後に必要になる資料なので、すぐに必要ではないですが、銀行口座や証明書類をすぐに出せるかどうかが試されるので、早めに準備をしておくとよいと思います。
ちなみにローンを組まなくても、オファーが通らなくても、ドキュメントを事前にレビューできないか、というと意外と快くOKしてくれたりします。
特にこのフェーズではWells Fargoにお世話になりました。彼らは自前で通訳をする組織を持っているそうなので、日本語の証明書類がある場合は、そういうサービスがあるのかを確認してみるとよいと思います。
以上に長くなったので次に続きます。

続きます↓